Vay Nợ Mua Nhà Với Chương Trình Bảo Đảm Của Chính Phủ

0
563

Theo các chương trình vay nợ thông thường, ngân hàng đòi hỏi chủ nhà phải bỏ ra rất nhiều tiền cọc từ 10% trở lên (down payments), có công ăn việc làm ổn định trên 2 năm,và đặc biệt là phải có điểm tính dụng khá cao từ 680 điểm trở lên. Trong tình hình khó khăn như vậy, chính phủ đã nới lỏng các ràng buộc khi mượn nợ nhà, nhằm mục đích kích thích thị trường vay nợ, hầu ổn định thêm thị trường địa ốc. Chương trình vay nợ được sự bảo trợ của chính phủ liên bang này hiện nay khá nổi tiếng, tiếng Mỹ gọi là Federal Housing Administration, viết tắt là “FHA loans”. Chương trình vay nợ FHA là một phần của Cơ quan Phát Triển Nhà Đất (US Department of Housing & Urban Development) cơ quan tối cao của chính quyền liên bang chuyên lo về vấn đề an sinh nhà cửa cho người Mỹ(Chính quyền không trực tiếp làm nợ nhà mà “bảo đảm” với các ngân hàng về những số nợ này). Thật vậy, chỉ có vài năm vừa qua, chương trình cho vay nợ FHA này đã phát triển ào ạt, chiếm hơn 40% tất cả các hồ sơ vay mượn nợ nhà hiện nay. Chương trình đã và đang thành công vàphát triển khá nhanh bởi các yếu tố như: không cần điểm tín dụng cao, tiền đặc cọc thấp, và sự dễ dãi trong thủ tục giấy tờ.

1. Không cần điểm tín dụng cao: Khi quyết định mượn nợ theo chương trình vay nợ FHA này, chủ nhà chỉ cần điểm tín dụng tối thiểu là 620. Tuy nhiên, một số các ngân hàng lớn địa phương có thể đòi hỏi điểm thấp nhất là 640 điểm. Cộng thêm, nếu chủ nhà đã khai phá sản (bankruptcy) 2 năm trước, chủ nhà vẫn có thể xúc tiến thủ tục vay nợ nhà được. Trường hợp chủ nhà bị kéo nhà (foreclosure) thì sau 3 năm là có thể được xin mượn nợ mua nhà lại. Đặc biệt nhất là chính phủ sẽ chấp nhận cho quí vị mua nhà mới nếu quí vị đã bị bán nhà dưới giá nợ (Short Sales) trong tháng vừa qua, miễn là điểm tín dụng vẫn còn trên 620. Với tình hình khi tế khó khăn hiện nay và tình hình thất nghiệp vẫn còn trên 9%, đa số dân Mỹ đã và đang bị thụt điểm tín dụng của mình vì trở ngại công việc làm ăn. Cho nên qui định điểm tín dụng thấp trung bình 620 điểm sẽ mở cơ hội thêm cho rất nhiều người chủ nhà tương lai, đặc biệt là các chủ nhà tương lai nào có công việc ổn định mà điểm tín dụng không được tốt lắm.

2. Tiền đặc cọc thấp (down payments): Theo qui định của chương trình mượn nợ FHA này, chủ nhà chỉ cần bỏ vô căn nhà tối thiểu là 3.5% của giá trị căn nhà và căn nhà chuẩn bị mua chỉ dùng để ở cho chủ nhà (primary residence), không phải mua để đầu tư. Dĩ nhiên, chủ nhà cũng có thể bỏ vô 7% hoặc 10% tùy theo túi tiền của mình. Đối với một số chủ nhà,khi mà tình hình kinh tế còn chưa được sáng sủa lắm, bỏ tiền vào căn nhà càng ít càng tốt! Chủ nhà dùng phần tiền còn lại để sử dụng lúc cần thiết như đau bệnh hoặc dùng tiền để sửa sang nhà,cũng như mua sắm thêm vật dụng cho nhà mới của mình.

Lấy 1 ví dụ, anh Toàn 3 năm trước đã bán căn nhà bên Texas dọn về California để ở cùng gia đình. Anh đã có công việc làm ổn định liên tục trên 2 năm.Anh dự định mua lại căn nhà mới tại Westminster, California, với giá nhà trung bình $400,000. Nếu phải mượn nợ nhà theo thông lệ bình thường thì anh cần phải bỏ vô 20% của giá nhà, nghĩa là khoảng $80,000 ($400,000 X 20% = $80,000). Nếu anh đi theo chương trình nợ FHA, anh chỉ cần bỏ vô 3.5%, nghĩa là chừng $14,000 ($400,000 X 3.5% = $14,000). Anh có thể tiết kiệm được hơn $66,000 để có thể dùng vào việc khác.Tuy nhiên, vì bỏ tiền cọc vào căn nhà quá thấp, chính phủ đòi hỏi chủ nhà phải mua bảo hiểm món nợ nhà cho ngân hàng yên tâm. Hiện nay, tiền bảo hiểm trả trước (Upfront Mortgage Insurance Premium) được qui định là 1% của món nợ. Cộng lại thì anh Toàn chỉ bỏ vô căn nhà chưa đến 4.5% mà vẫn mua được căn nhà $400,000. Theo chương trình FHA này, anh có thể tìm mua nhà với món nợ cao từ $417,000 lên đến $729,000 cho nhà một căn(single family house) trong quận Cam, quận Ventura, và quận Los Angeles của tiểu bang California. Còn các quận khác sẽ được qui định khác nhau, tùy theo giá cả sinh hoạt của từng vùng. Nếu mua nhà theo loại thường thì chỉ mượn nợ lên đến $417,000. Còn mượn trên số này sẽ phải trả lãi suất cao hơn nhiều. Cho nên tiền đặc cọc vào căn nhà càng ít thì chủ nhà có dư tiền để trang trải thêm các việc quan trọng khác, giúp nhiều người có khả năng mua nhà hơn.

3. Đơn giản hóa thủ tục tiền cọc: Thủ tục làm nợ nhà có phần đơn giản hơn mượn nợ thông thường nhiều, đặc biệt việc chứng minh tiền cọc (down payments). Lấy ví dụ ở trên, nếu vì lý do nào đó anh Toàn không có đủ $14,000 tiền cọc (3.5% down), cộng thêm chi phí vay nợ nhà chừng 2% nữa, anh vẫn có thể kêu gọi sự giúp đỡ của những người thân trong gia đình, bà con và các cơ quan chính phủ bên ngoài, ngay cả công ty của anh đang làm việc. Ví dụ, nếu anh có người thân trong gia đình như: cha mẹ, vợ chồng hoặc anh chị em ruột và con riêng của vợ hoặc chồng mà hiện đang ở bên tiểu bang khác, có công việc làm trên 2 năm ổn định, anh có thể nhờ người thân này “bảo trợ” (co-signer) với anh trong hồ sơ nợ nhà này, mà người thân này không cần bắt buộc phải ở chung với anh.

Trong trường hợp anh Toàn có đủ tiền lương để trả nợ nhà mà lại thiếu tiền cọc (down payments), anh có thể nhờ những người thân ruột thịt này giúp “cho tiền” (gift money) vài ngàn mỗi người hoặc toàn bộ số tiền cọc và chuyển thẳng vô escrow để đóng hồ sơ mà không bị rắc rối với ngân hàng (ngân hàng rất khó tính và kiểm tra kỹ với những khoản tiền mặt được bỏ vào tài khoản ngân hàng mà không phải tiền lương vài tuần trước khi việc mượn nợ nhà được tiến hành). Cộng thêm, anh cũng có thể nhờ chính quyền địa phương hỗ trợ thêm tiền cọc. Hiện nay nhiều thành phố và quận hạt nhận được tiền hỗ trợ của chính phủ liên bang với các chương trình gọi là Down Payment Assistant Programs (DAPs),để giúp đỡ chủ nhà mua nhà lần đầu. Rất nhiều thành phố đã có nhiều chương trình cho vay nợ với lãi suất thật thấp dưới 4% một năm với số nợ lên đến $80,000. Quí vị chủ nhà nên liên lạc với cơ quan lo về nhà cửa của chính quyền thành phố mình cư ngụ hoặc nhờ các văn phòng môi giới địa ốc địa phương liên lạc và giúp đỡ để làm việc với thành phố. Trong trường hợp đặc biệt, anh cũng có thể nhờ đến công ty anh đang làm việc để nhận sự giúp đỡ. Công ty có thể hỗ trợ anh tiền cọc để anh có được món nợ và căn nhà vừa ý mà không gặp rắc rối từ phía ngân hàng, miễn sao là anh họ ký giấy tờ “tặng” anh số tiền đó là được. Chữ “tặng” ở đây nghĩa là mọi người không được đòi lại vì tiền cọc này không phải là món nợ. Mục đích chỉ muốn giúp chủ nhà có được căn nhà lần đầu như ý.

Nói chung, chương trình vay mượn nợ FHA có sự bảo chứng của chính phủ là một trong những chương trình phổ biến nhất hiện nay vì các điểm cởi mở hơn trong qui định làm nợ nhà. Đây là chương trình rất khá thành công trong việc hỗ trợ chủ nhà mua nhà và tái tài trợ để có được căn nhà giá thấp và lãi suất thấp hiện nay. Trong vài số báo tới, chúng tôi sẽ tiếp tục viết về các vấn đề như tiền lương căn bản, tiền phí bảo hiểm cho món nợ căn nhà và các dạng tái tài trợ cũng như các chương trình mới phổ biến khác của chính phủ để giúp chủ nhà vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay. Mời quí vị đón xem số báo kỳ tới.

Golden Mortages & Associates, Inc.
DRE Lic: 01513761 * NMLS ID: 355691
Tel. 714-657-8222
Email: kelvinborker@gmail.com

Hình minh họa: với các chương trình cởi mở như FHA loans, giấc mơ làm chủ căn nhà cho khách hàng trẻ dễ dàng thành hiện thực vì giá nhà xuống thấp và lãi suất thấp hiện nay.Chủ nhà nào muốn tái tài trợ cũng có thể sử dụng chương trình này để đơn giản hóa thủ tục và đòi hỏi của ngân hàng.